Loi Bouvard - complément du régime de la location meublée non professionnelle LMNP

La loi Bouvard vient compléter le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) en proposant un nouveau mécanisme de défiscalisation. Désormais comme pour le régime de la loi Scellier, l’investisseur qui investit dans les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publique ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD pourra bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente à 25% sur 2009 et 2010 et 20% sur 2011 et 2012,du prix de revient du logement, avec un plafond de 300 000 €. Cette réduction d'impôt s'étalera sur 9 ans de manière linéaire.

Les investisseurs auront donc le choix entre deux statuts : le statut LMNP classique, ou le statut avec réduction d'impôt dit loi Bouvard LMNP.

Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) « classique » (avec le mécanisme d'amortissement) n'a lui en rien été modifié.

La loi Bouvard s'adresse à tous les contribuables français, qui investissent dans une résidence de service et qui s'engagent à louer le logement pendant une période minimum de 9 ans.

La loi Bouvard se différencie du statut LMNP traditionnel dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une déduction sur le revenu imposable par le mécanisme d'amortissement du bien immobilier comme c'est le cas actuellement avec le statut LMNP.

Ce mécanisme de défiscalisation, appelé loi Bouvard LMNP, est valable pour tous les investissements réalisés dans :

• Les résidences de tourisme classées
• les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD), ou de soins longs durés.
• les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes les résidences avec services pour étudiants.

La loi Bouvard LMNP est destinée à tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans des résidences de tourismes, des résidences étudiantes ou encore des EHPAD.
La loi Bouvard LMNP est aussi destinée aux investisseurs qui acquièrent un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant subit une réhabilitation ou une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du code général des impôts.
Ces investisseurs ne doivent pas être « professionnels » (LMP) et le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Avec d'un côté l'amortissement du prix du bien afin d'obtenir des revenus non fiscalisés. De l'autre le mécanisme de défiscalisation et de réduction d'impôt avec l'amendement Bouvard LMNP.

Quelles sont les différences entre les deux statuts fiscaux :

Dans le LMNP classique

L'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux). L’avantage fiscal réside dans l’amortissement du bien qui est reportable et vient ainsi neutraliser fiscalement les revenus locatifs générés après la période de remboursement de l’emprunt, pendant plusieurs années. Enfin dernier avantage l'investisseur peut récupérer la TVA sur son investissement, soit une réduction supplémentaire de 19,6%.

Avantages : Possibilité d'amortir les biens immobiliers, donc de diminuer la pression fiscale liée aux loyers perçus. Du coup l'investisseur perçoit des loyers non fiscalisés. Enfin récupération de la TVA sur les programmes neufs.

Contraintes : Pas défiscalisation directe sur l’impôt. L'avantage fiscal n'intervient pas au moment de l'acquisition mais après le remboursement de l’emprunt, avec les loyers exonérés d'impôt. L'avantage fiscal est différé dans le temps.

Dans l'amendement Bouvard LMNP

L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 25 % du prix de revient du bien immobilier, dans la limite de 300 000 euros. La défiscalisation est linéaire sur 9 années consécutives. Comme avec le LMNP « classique » l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), mais ceux-ci sont fiscalisés. Il peut également récupérer la T.V.A, soit 19,6% de réduction supplémentaire.

Avantages : Principal avantage une réduction d'impôt équivalente à 25% (pour les investissements réalisés en 2009 et 2010) puis 20% (pour les investissements réalisés en 2011 et 2012) du prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300 000 euros. Enfin récupération de la TVA sur les programmes neufs..

Contraintes : Les loyers perçus seront fiscalisés dès que les charges ne viendront plus neutraliser les revenus. En contre partie l'avantage fiscal à l'entrée de l'investissement est conséquent.