Loi Scellier - Le nouveau dispositif en faveur de l'investissement locatif

La loi Scellier classique

Période : Entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
Bénéficiaires : Tous les contribuables français

Conditions :
  • Faire l’acquisition d’un bien neuf ou en VEFA
  • Louer le bien acquis pendant une période de 9 ans minimum
  • Acquisition d’un seul bien par an en France métropolitaine ou les DOM-TOM
  • Plafond d’investissement de 300 000 €

Avantages :
  • Ce n’est pas une déduction sur les revenus mais une réduction d’impôts !
  • Acquisition en 2009 et 2010 : réduction à hauteur de 25% du prix d’acquisition, étalée sur 9 ans
  • Acquisition en 2011 et 2012 : réduction à hauteur de 20% du prix d’acquisition, étalée sur 9 ans
  • En plus de la réduction d'impôt, vous déduisez toutes les charges de votre Revenu Net Imposable

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt sera de 25% pour les acquisitions faites en 2009 et 2010 et de 20 % à partir de 2011.
Cette réduction d’impôt sera calculée sur le prix de revient de l’appartement et répartie de la façon suivante :
  • Un neuvième du montant total de la réduction d’impôt par année (2,77% par an pour 2009 et 2010, et 2,22% pour 2011 et 2012).
  • Il n'est pas possible de prolonger la période de réduction d'impôt au dela des 9 ans dans le cadre de la Scellier classique.

La loi Scellier sociale

Même dispositif que la Scellier classique mais, au-delà de 9 ans de location, vous pouvez vous réengager pour une ou deux périodes de 3 ans (6 ans maximum) , vous obtiendrez une réduction d’impôt de 2% par année supplémentaire.
Vous bénéficiez de l’abattement de 30% sur les loyers perçus à conditions de respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires (voir tableau plus bas).

Calcul de la réduction d’impôt

Lorsque le logement reste loué à l’issue de la période d’engagement de location, le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire :
  • 2% du prix de revient du bien par an par période de 3 ans renouvelable 1 fois. (voir plafonds locatifs et ressources locataires)
  • L'option Scellier sociale permet à l'investisseur de bénéficier également d'un abattement de 30% sur les revenus locatifs.
Soit une possibilité de réduction d'impôt en 2009 et 2010 de :

37% x 300 000 € = 111 000 € sur 15 ans pour la Scellier Sociale.

25% x 300 000 € = 75 000 € sur 9 ans pour la Scellier classique

Conditions d'application

Si la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû au titre d’une année,l’excédent est imputable de l’impôt sur le revenu des six années suivantes.
Attention ! Il n'est possible de bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison d’un seul logement au titre d’une même année d’imposition.
Le montant servant de base de calcul de la réduction n’impôt sera plafonné à 300 000 €.

Soit 75 000 €/ 9 ans = 8 333 € par an de réduction sur l’impôt à payer les 9 premières années.

En plus de la réduction d'impôt, il est possible de déduire de son revenu net imposable toutes les charges liées à votre investissement (intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurance, taxe foncière,etc...).
La réduction d'impôt, pour un investissement de 300 000 €, dépasse alors souvent les 10 000 €/an.

En contrepartie de son avantage fiscal le contribuable devra respecter certaines conditions :

Conditions liées au logement

  • Respect des plafonds de loyer fixés par décret.
  • Le logement ne devra pas se situer dans une commune classée dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements .
  • Le bien ne doit pas faire l’objet d’un démembrement de propriété.
  • Dans le cadre du « même bien immobilier », il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi SCELLIER avec les autres lois de défiscalisation. En revanche, la réduction d’impôt Scellier est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux.

Conditions liées à la location

  • Location nue à titre de résidence principale sur une durée minimale de 9 ans.
  • L’engagement de location devra prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
  • La location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
  • Il est possible de louer à ses ascendants et descendants dans le cadre de la Scellier classique, mais pas en Scellier sociale.

La déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, comme dans le cadre de la loi Borloo, ainsi que la possibilité de prolonger la période de déduction à 15 ans, sont applicables à la loi Scellier à condition de respecter un plafond de ressources des locataires en plus du plafond de loyer.